Que choisir ? Revenu foncier, SCI à l'IR, ou SCI à l'IS

Revenu foncier, SCI à l'IR, ou SCI à l'IS

Une SCI à l'IR aura le même fonctionnement qu'en revenu foncier. Vous pourrez déduire exactement les mêmes types de dépenses. La déclaration fiscale est à 95% identique pour les deux. Pour les revenus fonciers, il s'agit de la déclaration 2044, et pour une SCI à l'IR, il faudra remplir la 2072.

Pourquoi créer une sci à l'impôt sur le revenu ?

Comme on l'a vu plutôt, une sci ne vous permettra pas de déduire plus. De gagner plus d'argent qu'avec une déclaration foncière classique. Il existe qu'un seul avantage : investir à plusieurs !

Une SCI est constitué de plusieurs associés avec pour chacun un nombre de part défini. A la fin de l'année, lorsque vous créez la 2072. Le revenu foncier généré par la SCI est partagé proportionnellement entre tous les actionnaires en fonction de leur nombre de parts.

Chaque associé reporte la somme qui lui revient dans sa déclaration 2044.

Différence entre une SCI à l'IR et SCI à l'IS

Dans une SCI à l'IR (impôt sur le revenu); vous ne pouvez déduire seulement les charges de copropriété, les intérêts liés aux crédits, les frais d'entretien (travaux), et la taxe foncière.

Dans une SCI à l'IS, vous pouvez déduire toutes vos dépenses comme le ferait une société. Tant que cette dépense soit dans l'intérêt de la société !

Ainsi en achetant un bien avec une sci à l'IS, vous allez pouvoir déduire les frais de notaire, et les frais d'agence ! Une somme non négligeable.

Avec une SCI à l'IS, vous allez pouvoir également amortir le bien. L’amortissement d'un bien immobilier consiste à déduire de vos recettes locatives non seulement vos charges habituelles, dont les intérêts d’emprunt, mais aussi la valeur de votre bien immobilier. De cette façon, vous allégez la fiscalité de votre placement immobilier.

Avec cette technique uniquement disponible avec une sci à l'IS, vous pouvez réduire voire effacer votre revenu locatif.

La contrepartie de cette technique, c'est à la revente que cela va piquer ! Lors de la revente, il ne faudra plus prendre le prix d'achat pour calculer la plus value immobilière, mais le prix d'achat en déduisant l'amortissement réalisé. On parle de VNC : Valeur nette comptable. La plus value sera donc beaucoup plus importante.

L'état ne perds donc jamais ! La charge fiscale est plus faible pendant l'amortissement. Mais, la taxation est plus importante au moment de la cession.

L'impôt qui n'est pas payé durant la détention, est réglé sur les plus values, au moment de la revente.

Cas concret - Que choisir en fonction de votre régime d'imposition ?

Cas 1 - Haut revenu

Partons d'un constat simple. Vous réalisez 50 000 € de revenus fonciers par an grâce à 1 ou plusieurs biens.

Comme on l'a vu précédemment, l'avantage d'une SCI à l'IR est de pouvoir acheter plusieurs, et c'est tout !

Dans cet exemple, on part du postulat que vous êtes dans une tranche à 30%

Dans ce cas, il est préférable d'opter pour une SCI à l'impôt sur les sociétés.

Cas 2 - Bas revenu

Partons d'un constat simple. Vous réalisez 5 000 € de revenus fonciers par an grâce à 1 ou plusieurs biens.

Dans cet exemple, on part du postulat que vous êtes dans une tranche à 0%

Ici la création d'une SCI à l'IS n'est pas intéressante.

On peut en conclure que plus vos revenus personnels sont important, plus votre tranche d'imposition sera haute, et par conséquent moins il sera intéressant d'opter pour une SCI à l'IR. Par contre, si vos revenus sont bas, et vous êtes dans l'une des deux premières tranches d'impôt sur le revenu alors opter pour le régime revenu foncier sera pertinent.

N'hésitez pas à nous contacter avant votre investissement locatif. Notre équipe juridique se fera un plaisir de faire un audit de votre situation pour mieux vous guider dans votre investissement. Meilleur Cashflow s'est associé avec des experts comptables, avocats, fiscalistes pour conseiller au mieux ces clients.