Qu'est ce que la loi Pinel ?
L'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
La loi Pinel a été faite dans le but de pousser les gens ayant des revenus à investir dans l'immobilier. En échange d'une réduction d'impôt, le propriétaire s'engage à louer l'appartement acheté en dessous du prix du marché.
Pourquoi réaliser un investissement locatif en Pinel ?
Ce type d'investissement présente de nombreux avantages. Il vous permettra dans un premier temps de vous constituer un patrimloine immobilier, et dans un second temps, de diminuer votre pression fiscale en faisant baisser vos impôts.
On récapitule : Un investissement en pinel vous permettra de toucher des loyers en dessous du marché, mais que l'état compensera en baissant vos impôts.
Un investissement pinel dure entre 6 et 12 ans.
Quel est le montant de la réduction d'impôt ?
| Période d'engagement de location | Réduction d'impôt | |
|---|---|---|
| Montant | Décomposition | |
| 6 ans | 12 % | 2% par an pendant 6 ans |
| 9 ans | 18 % | 2% par an pendant 9 ans |
| 12 ans | 21 % | 1% par an de l'année 9 à 12 |
Le % de réduction d'impôt s'applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000€.
La défiscalisation en loi pinel est valisée une fois les conditions remplis et les obligations déclaratives réalisées.
La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. A noter que ce type d'investissements est plafonné à 2 logements par an par propriétaire. Le montant de la réduction d'impôt est également plafonné à 10 000 euros dans le cadre du plafonnement global à 10 000 euros des niches fiscales.
Les Zones Pinel
Pour être éligible au Pinel, le logement neuf doit se situer dans une zone de tension immobilière. Il Existe aujourd'hui 4 zones.
La zone A bis Paris, 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise.
La zone A qui comprend Agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés
La zone B qui comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et les Dom
La zone C qui comprend Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés et communes de Corse non situées en zones A ou B1
Plafond des ressources des locataires en 2021
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Ménage + 1 pers | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Ménage + 2 pers | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Ménage +3 pers | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Ménage +4 pers | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € |
| Majoration/Pers à charge sup | +13 390 € | +12 258 € | +8 969 € | +8 070 € |
Comment calculer le loyer Pinel ?
Vous pouvez utiliser notre simulateur qui vous indiquera le montant plafonné pour votre loyer ou le calculé vous même en vous basant sur les données du tableau ci-dessous
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
|---|---|---|---|---|
| Plafond du loyer | 17,55 € / m2 | 13,04 € / m2 | 10,51 € / m2 | 9,13 € / m2 |
Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S désigne la surface du logement. Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer par ce coefficient multiplicateur.
Comment remplir sa déclaration impôt pinel ?
Il faut remplir le formulaire 2044EB. Il s’agit d’envoyer à l’administration fiscale toutes les caractéristiques de votre bien ainsi que la durée sur laquelle vous vous êtes engagé à louer votre bien sous les conditions du dispositif Pinel.
Ensuite il vous faudra remplir vos revenus fonciers avec le formulaire 2044. Cette étape vous permet de réaliser un bilan de votre opération foncière.
Il s’agit de soustraire à vos loyers reçus : charges, frais et taxes diverses liés à vos biens. En créant un compte sur Meilleur-Cashflow.com, vous pouvez gérer vos investissements locatifs. En remplissant nos formulaires, les calculs se font automatiquement, et notre outil vous indiquera le montant à mettre dans chacune de vos cases.
Le bilan peut être positif ou négatif. Si celui-ci est négatif : on parle alors de déficit foncier. Le montant de votre bilan foncier selon s’il est positif ou négatif vient s’ajouter ou se retirer de votre revenu global (limite de 10 700€ par an pour le déficit foncier).
Une fois le revenu foncier calculé, vous devez reporter votre résultat dans le formulaire 2042 à l'emplacement REVENU FONCIER.
Les investissements Pinel et le contrôle fiscal
En cas de contrôle par l’administration fiscale, le propriétaire bailleur doit être en mesure de présenter :
- l’attestation originale de Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT)
- le bail du locataire occupant le logement
Veillez également à bien respecter les différents plafonds de revenus du locataire, ainsi que les plafonds des loyers en fonction du zonage Abis / A / B1 / B2 stipulés par le dispositif Pinel. Pour calculer le plafond de vos loyers, vous pouvez utiliser notre simulateur pinel gratuit.
Quand comment la réduction d'impôt pinel ?
Tout dépend du mode d’acquisition du logement. Si le logement est acquis dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement ou VEFA (achat sur plan), alors c'est l'année d'achèvement des travaux qui est prise en compte pour le début de la réduction d'impôts. C'est à dire l'année à laquelle vous est transmis les clés du logement.
